我国城市建设突飞猛进，经济建设的迅速发展，各类功能齐全的高层多业主公共建筑如雨后春笋般拔地而起，耸立在城市的各个区域，丰富了城市空间。但由于同一建筑内存在多个业主，且成分复杂，其建筑消防管理往往责任不明确，导致消防设施运行不正常、损坏严重。下面通过对高层多业主公共建筑现状的分析，有针对性地提出对策，以期对于高层多业主公共建筑消防安全管理有所帮助，减少和预防高层火灾事故。
一、分析高层多业主公共建筑的现状
就宁波市高层多业主公共建筑的基本情况来看，普遍存在以下三方面现状：
（一）功能复杂
由于现代社会的发展需求，第三产业往往就近寻找其服务对象，极易在同一幢楼内形成以商务楼、商住楼为中心的综合性服务单位。一幢高层多业主公共建筑内各种不同类型的场所同时并存，如办公场所、单身公寓、宾馆、商场、餐饮、KTV、酒吧、洗浴、银行等。由于类型繁多、功能复杂，消防安全管理的要求和标准也不同。
（二）业主众多
高层多业主公共建筑，顾名思义即在一幢高层公共建筑内存在多个业主，业主间往往不存在特定的联系，甚至不认识对方，而且各业主成分复杂，其中既有法人单位，也有个体经商户；既有国有企业，也有私人业主。同一建筑内产权分割多，基本上每幢高层多业主公共建筑内都普遍存在四、五个业主，多的建筑内甚至有几十个业主，有的甚至每一层都有几个业主。业主间由于利益关系所造成的矛盾往往难以协调，相互推委，使得高层多业主公共建筑陷入“无人负责、无人看管”的窘境。
（三）时间跨度长
国家各类消防法规和建筑设计防火规范的不断修订，使得各个时期下建造的高层多业主公共建筑的标准不一，1994年以前竣工的建筑，可用建筑合法性证明来替代消防审验意见，1995年以前的建筑按照《高层民用建筑设计防火规范》（GBJ45—82）标准进行监管，只有1995年之后的高层多业主公共建筑才是按照现在的《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—95）规范标准进行监管。一个城市中的高层多业主公共建筑既有还未投入使用的，也有近几年内投入使用的，更有使用时间超过十几年的，对待不同时期的建筑，往往不能以统一的标准去管理。
二、高层多业主公共建筑存在的主要问题
高层多业主公共建筑的消防安全主要存在建筑消防管理责任不明确，建筑消防设施运行不正常，疏散逃生通道不畅通等的问题。
（一）建筑消防设施损坏严重
在高层多业主公共建筑中，建筑消防设施损坏严重的现象较为普遍，笔者对13家高层多业主公共建筑的建筑消防设施的隐患情况进行了排查，发现其建筑消防设施的合格率是零，或多或少都存在着隐患。大致主要存在两类问题：一是自动消防设施损坏。自动消防设施主要包括自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、机械防排烟系统等。在排查中发现，所有自动消防设施全部故障的有5家，自动喷水灭火系统故障的有1家，火灾自动报警系统故障的有4家，机械排烟系统故障的有1家；二是消防设施配置不齐。其中灭火器配置不足的有5家，水带水枪配置不足的有2家，其中最严重连室内消防用水都没有。
（二）建筑消防管理责任不明确
笔者在对宁波市某县级市13家高层多业主公共建筑检查中发现，该13家单位中只有6家聘请了统一的物业公司在进行管理，其余的高层建筑都处在自行管理状态。而就这6家物业管理单位的水平也参差不齐，物业管理单位往往不清楚自己的职责，没有和业主签定《消防安全管理责任协议》，总认为消防设施的管理维护不关自己的事情，大部分物业管理人员对消防设施的操作不熟悉，保养维护不到位，职责制度不明确，其中管理最混乱的物业单位甚至连大厦内的部分自动喷水灭火系统被拆除也毫不知情，还将大厦的自动消防设施系统的主机擅自关停，导致全楼的消防设施全面瘫痪
（三）疏散逃生通道不畅通
高层多业主公共建筑的疏散问题主要有以下几类：一是占用疏散走道，安全出口上锁，此类问题往往是直接影响到人员逃生，有些业主为了扩大营业面积，在疏散通道上私自分割，安装防盗门，隔断疏散通道，严重阻碍人员疏散；二是防烟楼梯间前室和消防电梯前室的防火门或防火门的配件损坏、缺失，造成防火门形同虚设，不论是对内部人员的逃生，还是消防人员对火灾的扑救，都造成了很大的阻碍；三是占用前室，很多业主将原先的防烟前室挪作他用，煮饭、烧开水、堆放杂物，使得逃生疏散受到影响。
三、高层多业主公共建筑的消防安全管理
（一）签订《消防安全管理协议》
消防机构等职能部门应推动高层多业主公共建筑的业主落实消防安全管理职责，有物业管理单位的建筑，业主应该和物业管理单位签定《消防安全管理工作协议》，委托物业管理单位实施日常的消防安全管理工作；没有聘请物业管理单位的高层多业主公共建筑应由业主委员会协调各业主抓紧聘请物业管理单位，落实日常的消防安全管理工作。必须将消防安全管理工作具体落实到某个单位，并将具体分工落实到某一个人身上。
（二）制订消防安全职责制度
消防部门应监督高层多业主公共建筑的管理单位及时制订各类消防安全职责制度，并做到制度上墙，建立单位领导负责制，对高层多业主建筑的消防安全工作进行监督管理。建立消防安全管理工作档案资料，主要包括：值班制度；火源、电源、易燃易爆化学物品管理制度；防火安全检查制度、施工动火审核制度；消防设施维护管理制度；各重点部位、各工种的防火管理制度；消防奖惩制度；火灾事故报告制度等。
（三）进行消防安全知识培训
消防部门要普及基本消防安全知识，做好对高层多业主公共建筑中各业主和物业管理单位员工的消防安全知识培训，进行灭火器和水带水枪的使用、正确报警的方式方法、紧急预案的制作方法等消防安全知识培训，提高对高层建筑消防设施的管理水平；
大力开展消防宣传工作，设立专门的宣传栏进行消防宣传；定期组织消控室的值班人员和自动消防设施操作工进行上岗培训。
（四）维护保养消防设备设施
消防部门要把日常监督检查的重点放在检查消防设备设施是否完好，督促建筑管理单位做好消防设施的保养维护，并使得每一位工作人员熟悉消防设备设施的操作，通过查看工程施工图、技术资料及技术参数，设备安装目录、安装单位及安装位置，对所有的消防设备、设施进行登记编号及标色，并做好设备保养台账，掌握各设备设施的性能，制定系统维护保养和巡查管理方案。每年可以自行或委托具有相应资质的单位对建筑消防设施进行一次全面检测。
（五）制订预案进行消防演习
消防机构应要求各高层多业主公共建筑管理单位每年组织一次消防演习，并制定消防演习方案。消防演习结束后，管理单位要编制消防演习报告，针对演习过程中发现的问题，填写整改通知单，要求部门或班组整改，并验证其效果。制定火灾、电气、电梯、临时用电等紧急预案，组织各部门培训。
