住建部中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会秘书长孙克放作主题报告
2012年12月9日，中国绝热节能材料协会第六次会员代表大会暨六届一次理事会在北京隆重召开，同期举行了中国绝热节能材料论坛。中国住房与城乡建设部中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会秘书长孙克放在绝热节能材料论坛上作了《当下房地产形势和未来发展趋势》报告。
一、 被金融搅动的中国房地产
孙克放指出，金融市场对房地产的影响巨大。2006年之前美国的房地产持续高涨，自2006年以后美国住房市场开始大幅降温，住房价格下跌。对此，美国联邦储备委员会连续17次提息，加重了购房者的还贷负担，多次级抵押贷款市场借款人无法按期偿还借款，造成了次贷危机，重创了美国的经济，而后反作用于美国房地产。主要反映在其住宅开工量，2006以前达到140万栋，2006年发生次贷危机以后，住宅开工量只有50万栋；GDP中年均住宅投资比重也由4%降到2.5%。
2006-2009年间，中国超发货币触发了通货膨胀，刺激了房地产的飞升。20年间中国的M2（M1=流通中的货币+支票存款；M2=M1+储蓄存款）值增长了44倍，同阶段美国只增长2.6倍，中国成为世界上货币发行量最大的国家。2012年6月我国本币存款余额为88万亿，到11月底达到120万亿，比例和绝对值都是全球之冠，银行资本净额达9万亿，相当于中国房地产所有资源投入，银行成为最大的获利者。诺贝尔经济学奖获得者克莱夫·格兰杰研究结果显示，M2余额与房价成正比，即M2越大房价越高，大量超发货币会引发房价的增高。由于中国近两年大量超发货币，导致房价节节攀升。
孙克放表示，国内房地产70%的资金来源于预售和银行贷款，私募基金一类占5%。2009年货币投放及流动量加大，加上国家的优惠政策使大量资本涌入房地产市场，导致房地产市场和价格大大超出了预期，增加了调控难度。想要将房价控制回正常水平需要时间与合理的政策，控制压力过大和转弯过急会产生新的问题，如正常刚性需求的释放问题，二三线市场的商品房空置问题等。
二、 进入僵持期的房地产市场
孙克放指出，目前全国范围内的房地产市场处在下行偏稳，僵持偏温的状态，主要表现在一下几个方面：
1.投资出现稳定增长，同比下降趋势缓慢。在经济“稳增长”的要求下，2012三季度前房地产投资增速不断下滑，之后局面得到改善，投资增长趋于稳定，同比增幅较上半年明显减弱。
2.市场成交量有所上升。国家统计局公布数据表明，9月份商品房销售1.1亿平方米，创下今年成交的第二高点，住宅销售量达到9900.15万平方米，是今年的第一高点。
3.开发企业的资金来源状况有所好转。货币政策的放松和流动性逐步充裕使房企资金情况得到改善。2012年10月，房地产融资已达200亿，创下年内最高值。
4.新建商品住房价格进入相对稳定阶段。2012年12月3日发布的中国指数研究院报告显示，11月全国100个城市（新建）住宅平均价格环比上涨0.26%。
5.土地成交依然低迷，但价格依然上涨。目前土地市场较去年表现依然弱势，前三季度土地购置面积同比下降16.5%，但全国主要监测城市地价总体水平环比增幅微幅上扬。
6.新开面积增长依然迟缓。从房屋新开工面积同比增幅走势看，今年前三个季度，除了第一个季度微幅增长外，二季度和三季度的跌幅都在10%以上。
7.房价上涨压力依然存在。2012年9月份，70个大中城市中，环比价格下降的城市有24个，持平的城市有15个，上涨的城市有31个。且三季度环比价格上涨城市数远远大于二季度。
8.房地产企业面临新的挑战：（1）中央对房地产的调控政策没有改变；（2）房企高负债，资金短缺，抗风险能力受到考验，企业负债水平仍处于历史高位；（3）房企存货总量剧增，资金周转压力加大；（4）房企资金周转效率下降。
三、 即有近忧又需远虑的中国房地产
孙克放表示，目前中国的房地产可以说既有近忧又需远虑。近忧：房价能否落到合理价位？远虑：房地产行业能不能回到上升通道？2012年，温总理一再强调要将房价调控到合理价位，为此，中央采取了严厉的调控手段使房价有所下降，整体趋稳，形成了不会大涨大跌的局面。
但什么是合理的房价？孙克放指出，房价的高低与多种因素有关，如经济发展速度和水平、国内外面临的金融状况、土地的政策和价格的涨落、家庭收入的增减、建筑材料的价格等，只有综合考虑各种因素，掌握好调控节奏和调控力度，才能真正实现合理房价。
1.通过对各国房价的统计分析发现，稳定的房价每年增幅在4%-10%之间，房价的涨幅和国家GDP的增速有一定的关联性。从2001年-2011年间，新兴国家房价涨幅最高，全球经济增长最快的国家，房价涨得也最高。如十年间全球十大房价涨幅最高国家的GDP也增长了155%。所以，较合理的房价不是一味的追求降幅，而是在经济发展中“小步稳升”，避免大起大落。合理的房价涨幅应稍低于各地GDP增速，大致在年增长6%-7%的水平左右，这既与经济发展和家庭收入水平同步，也与其他国家地产稳定期的房价增速同步。
2.就消费者来讲，钱袋子能否跑赢GDP是购房的基础，也是影响房价的重要方面。2006-2011年间，城乡居民人均收入每年平均增长9.3%，且2011年以来已超过同期GDP实际增速，近6成省份市民的钱袋子跑赢了GDP。“十二五”期间，我国全面改善人民生活，城镇居民人均可支配收入，年均实际增长超过了7%。房价应与各地家庭年收入实际增长水平同步，才是较合理的房价。最敏感的是中产家庭，中产家庭能负担的房价才是合理房价。
3.在政府主导的市场经济增长模式下，房价的调控关键是看政府把握调控的时机，节奏和力度。温总理提出：“今天的调控包括房地产业的科学规划、规范市场秩序、使价格合理回归，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展。调控手段从长期讲还需逐步完善，更加注重市场和法制手段。”从根本上来讲，建立和健全竞争性的房地产市场，是未来发展中首要解决的问题。“市场的归市场，保障的归保障”，分层消费，这样既能解决好低收入家庭的住房问题，又能使房地产价格趋于稳定。未来中国房地产的波动不可避免，潮起潮落式的演进会周期性的发生，但其总趋势是稳定向上的。
四、 被城市化驱动的中国房地产
城市化和工业化是驱动我国经济发展的重要动力，我国目前农业人口大大超过城镇人口，仍是典型的农业大国。据统计我国目前的城市化率只有51%，而美、法、德、日等发达国家的城市化率已经达到了70%，我国的城市化进程还有很长一段路要走。孙克放指出，就目前来看，要使我国的城市化率提升到65%还需要花15年的时间，即中国房地产发展的最好时机至少还有15年。主要体现在以下几点：
1.房地产是居民财富的主要载体。从全球角度看，地产占人类财富比重超过50%。2010年，美国家庭拥有的自用住宅财富占家庭非金融资产财富的47.4%，是名副其实的居民财富第一大项。根据2005年到2011年国家统计局发布的数据，中国住房在所有的居民消费中所占的比重仍然最高，大概占18%。
2.经济发展是住房建设的基础。从国外统计数据来看，经济发达国家人均GDP达3000美元时，住房紧缺状况缓解，大体达到全国存量住房套数与家庭户数持平；人均GDP达到5000美元，人们的住房达到了一人一室的水平。而中国经济目前处在高速发展时期，人均住房面积和住房条件与发达国家存在一定差距，所以房地产仍大有可为。
3.新兴城市的崛起。最新发布的《中国新兴城市50强》报告指出，50座新兴城市的经济增长总和预计将占全球整体经济增长的12%，这无疑是中国乃至世界房地产市场未来十年蕴藏最大商机的市场之一。预计在本个十年内，中国新兴城市50强中的主要城市将新建8000多万平方米的现代零售物业和接近3000万平方米的甲级办公楼。除此之外，我国的住房自有率、住房套数与家庭数量之比、住房每套平均面积、人均建筑面积、家庭人口和住宅平均寿命等因素也促使我国房地产快速发展。
五、 全民收入增长支撑的房地产市场
改革开放以来，我国城乡居民的生活条件得到了巨大改善，人均可支配收入大大提高。2012年，中国城乡居民人民币储蓄存款余额估计高达34.36万亿， 家庭金融资产平均为6.38万元。家庭资产的富足为扩大房地产市场的刚性需求提供了条件。
建筑大师贝津铭曾说：“对中国人来说，房子是社会生活的资格证书，是选择不同生活方式的门票。”房子已经从过去相对狭窄、单一的价值观过度到今天的多维需求。虽然85%的家庭已经拥有住房，但他们仍是房地产市场刚性需求的重要群体。因为他们需要以旧换新、以小换大、以低舒适换高舒适、以低资产换高资产等。他们在房地产消费市场所占的比重为30~40%，并且支撑了高端市场。另外15%的人无自用住房，他们是刚性需求的主要群体，其中包括低收入家庭、新组家庭、租用家庭和农转非家庭，占需求市场的60~70%。
最后，孙克放指出，我国房地产GDP将持续增长、经济实力将持续增强、人民生活水平将持续提高、个人资产将持续增加、城市化率将持续提升、住宅刚性需求将持续旺盛、土地资源也将持续升值，今后10-15年时间内，我国房地产将会持续性发展，也会在社会经济中持续担当举足轻重的角色，但房地产的暴利时代已经过去，平稳发展是消费者和政府的基本追求。
