“不得以任何形式安排别墅类用地。”2月22日国土部公布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中，再次强调停止别墅类用地的土地供应。

对于国土部的“禁墅令”，外界并不陌生。据记者统计，从2003年至今的9年间，国土部已5次在文件中提到这一要求。

然而9年来，尽管国土部曾多次挂牌督办，新建别墅项目仍然披着各种外衣在多地入市，不仅不利于土地集约利用，还屡屡侵占农村集体用地。

别墅供地缘何屡禁不止？有业内人士认为，除市场需求旺盛外，国家对“别墅”没有一个明确的界定标准，也使得该项措施多年来只能“放空枪”。

“别墅投资”需求旺盛

2003年7月和8月，福州长盛房地产开发有限公司、福建嘉祥房地产开发有限公司和福建友顺房地产开发有限公司，联合向福州市闽侯县荆溪镇港头村租赁600亩的沙洲滩涂地，租期30年，租地用途为绿化、道路等附属建设用地。7年之后，这600亩沙洲滩涂地中的大部分，却被改建成一个别墅的配套项目——“私家岛屿”。此外，开发商还在租赁合同外超出40多亩土地上建起了别墅。对此，村民曾多次向政府举报，媒体也数度曝光。但时至今日，问题仍未得到根本解决。

这只是众多违规建设别墅案例的一个，类似的情况多如牛毛。

在国家明令禁止的情况下，地方政府和开发商为何屡碰 “红线”？中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云向记者表示，“限墅令”的发布，凸显了别墅项目的稀缺性，并很容易引发投资热潮。

由于不动产的保值功能强劲，加上景观的稀缺性和住宅的高品质、低容积率，“别墅投资”一度是时髦的名词。

如今因调控政策限制，“别墅投资”较少被提及，但打着“擦边球”的高端住宅投资应运而生。据了解，运作高端住宅投资的开发企业和中介机构仍不在少数。

“不让供地了，未来的别墅项目会越来越少，越少就会越值钱。”某知名开发商曾对记者说。

“禁墅令”屡屡落空

别墅项目屡屡违规，也让监管层颇为尴尬。早在2003年2月，国土部就发布 《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》(即“45号文”)，首次强调“停止别墅类用地的土地供应”。

随后，在2006年房地产调控的“国六条”、2008年国务院下发的《关于促进节约用地的通知》以及2010年国土部发布的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中，均对此作出强调。国土部今年2月22日的这份文件，已是最近9年间国家第5次发文禁止别墅用地的供应。

密集地发文规范，这种调控力度甚为少见，但为何仍然难以杜绝别墅违规的行为？

有业内人士介绍，违规建设别墅有两种主要表现形式：其中之一是变更规划，将其他性质的土地变更为别墅用地；另一种就是打政策的擦边球，即地产商开发出容积率、面积、限高等方面与别墅较为类似的项目，但又不过分奢侈。

就后者而言，邹晓云认为，症结在于国家缺乏对别墅项目的明确界定，导致政府部门在执法中难以规范到位。

国土资源部相关负责人也向记者证实，对于别墅项目，建设部门一直没有出台明确的界定标准。“45号文”出台以来，这种情况已持续了9年。

专家呼吁尽快出标准

对于别墅的界定标准，业内的说法五花八门。有说法指出，别墅的定义指“独门独院、两至三层楼形式”；另一种说法则是 “独门独户独院，占地面积相当大，容积率非常低”。

据了解，政府部门在实际执法中，往往以“容积率小于1”作为别墅的界定标准。但这并不被市场所认可，一些开发商的观点则是：独栋，容积率在0.35以下。

标准不一导致了“擦边球”的出现。据悉，开发商在产品设计中，往往以“低密度住宅”为噱头，规避“独栋”的概念。同时，政府在供地中疏密结合，规避对容积率的要求。这也生产出了大量难以界定的 “类别墅”，并成为执法难的重要原因。

事实上，近些年来，业界一直在呼吁制定别墅的细化标准，从而便于在执法中参考，但建设部门一直没有实质性动作。一些开发商则玩起文字游戏，声称其产品品质代表了别墅项目的“标准”，导致市场上各类所谓的“标准”比比皆是。

邹晓云表示，应尽快建立别墅的界定标准，从房屋的高度、容积率、套型、面积等进行细化，并尽快实施。他还指出，对高档住宅的标准也应该有明确的界定。